Якутский рынок недвижимости застыл в стагнации

«Разбитое корыто» строительных компаний

Наверное, каждый замечал, как много над городом высится строительных кранов, как активно ведется реклама квартир в новостройках. Но, несмотря на это, генеральный директор «РДР Групп» Татьяна Антипкина вынуждена констатировать факт того, что на рынке недвижимости Якутска на сегодняшний день наблюдается полная стагнация. «Причины понятны: с одной стороны у нас перепроизводство квадратных метров, с другой – у нас нет покупателей, то есть численность жителей города уже не может увеличиваться. Практически все те, кто могли взять кредиты, они пошли и взяли кредиты, и, чтобы теперь появилась какая-то другая категория населения, ипотечное кредитование должно резко снизиться даже не до 8 %, а процентов до 4 как минимум, только тогда начнется какое-то движение»,– объясняет она.

Ипотечные ставки снизились, условия кредитования стали лучше, но, по словам Татьяны Антипкиной, это никак не способствует повышению спроса. «Хотя мы и занимаемся застройкой 203 квартала, у нас там достаточно даже еще и не начатых домов. В сданном, готовом доме осталось 49 нереализованных квартир, а мы его сдали в декабре 2016 года, то есть мы реализовываем его уже практически год. При этом мы начали строительство еще одного большого объекта. И это не только у нас так, – рассказывает Татьяна Антипкина. – Максимум две-три квартиры в неделю продаем сейчас. И все крупные застройщики оказались в такой же ситуации. Этого и стоило ожидать, ведь нет большого притока населения. Количество застройщиков в Якутске большое, предложений много, но кому их реализовывать, если покупателей нет?»

Рынок насытился, потому что в последние несколько лет вводилось очень большое количество жилья, до 500 000 квадратных метров, говорит о причинах застоя директор «РДР Групп». «Если брать навскидку начатое строительство домов и взятых под застройку кварталов, если все это построить, то мы просто на 8 лет вперед закрываем потребность города с учетом притока населения и сноса ветхого жилья. Начатого строительства и взятых под застройку кварталов достаточно, то есть нам уже некуда развиваться и строить», – подытоживает эксперт.

Также очевидной причиной сложившейся ситуации является малочисленность населения Якутска. «Нет притока, нам нечем их привлекать, да и не надо. В последние годы покупали в основном жители с районов. Примерно 70% из тех, кто брали ипотеку – из сельской местности, но мы же не можем стянуть весь миллион в Якутск, «оголить» всю республику», –резюмирует Татьяна Антипкина.

Ужесточение закона «добьет» застройщиков?

С 1 июля 2017 года начала действовать новая редакция Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Эти изменения, по мнению Татьяны Антипкиной, практически останавливают работу по долевому строительству, из-за них практически никто не сможет работать, а часть строителей вынуждена будет уйти с рынка.

«Застройщик теперь может строить только один дом по программе долевого строительства. Только один дом, и ничем больше не заниматься – ни производить никакой продукции, ни строить никаких других объектов. А ведь все крупные застройщики города строят по несколько объектов, они не могут выделить из себя какую-нибудь новую фирму, потому что компания должна быть на рынке уже не менее 5 лет. То есть в законе масса условий, которые приводят к тому, что застройщики не смогут работать по договорам долевого участия. Для строительства они вынуждены будут пойти под программу какого-то банка, взять кредит, построить дом, оформить его на себя, и только после этого реализовывать уже на вторичном рынке. На вторичном рынке проценты по кредитам значительно выше, из-за чего потенциальные покупатели уйдут с невозможностью покупать по этим процентам, – объясняет Татьяна Антипкина. – По долевому строительству практически никто уже строить не будет, может быть за исключением нескольких фирм. Минстрой анализировал и выявил, что на этих условиях в республике не сможет работать ни одна организация. Сегодня все строительное сообщество обсуждает этот момент. То есть практически закон написан для того, чтобы долевое участие на стадии строительства как таковое уничтожить, тогда никакой ответственности не будет за кинутых дольщиков. Соответственно, цена квадратного метра из-за этого тоже вырастет».

«На сегодня строитель оказался в крайне сложной ситуации. Мы собирались несколько раз в Минстрое, просили выступить с предложением о внесении изменений в эти законы, но пока изменения не будут приняты на федеральном уровне, будем говорить так, что у нас осталось совсем немного времени», – подытоживает эксперт.

Что же делать?

По словам Татьяны Антипкиной, последние 10 лет строители в основном двигались за счет каких-то федеральных программ. «Была программа по переселению из ветхого жилья за счет федеральных и республиканских средств, которая на сегодня уже заканчивается, практически закончилась. Других таких же программ, которые могли бы подтолкнуть строителей и дать им возможность реализации квадратных метров, сейчас нет. Если она будет, то она будет скорее всего с 2019 года, а в 2017-2018 годах непонятно, что делать строителям, –рассказывает она. – Да, в Якутске много ветхого жилья, и, казалось бы, надо сносить и расселять этих людей, но денег по федеральной программе ветхого жилья нет, и республиканский бюджет также не в состоянии этим заниматься».

«По хорошему можно было бы, по примеру Германии, реконструировать старое крупнопанельное домостроение. Дальше, я так думаю, мы пойдем в этом направлении, если будет необходимость в реконструкции», –делится предположениями генеральный директор «РДР Групп».

«Мы должны четко понимать, что в конечном счете когда-нибудь этот строительный рынок минимизируется, то есть станет нечего строить. У нас маленький город, который насытили жильем. Надо уходить тогда строителям в какие-то другие отрасли, искать какие-то другие возможности. Потихоньку уже начался этот процесс ухода компаний из рынка. Пока это касается только маленьких компаний, но крупные предприятия с большими основными фондами тоже поставлены в достаточно сложную ситуацию», –резюмирует Татьяна Антипкина.

Время обзаводиться жильем

На фоне падения цен на рынке устанавливаются как никогда благоприятные условия для приобретения недвижимости. «Как и в Америке, в России, в том числе в Якутии, надувался «мыльный пузырь» на рынке недвижимости, и ежегодно квартиры росли в цене. Скачок цен в среднем составлял по полмиллиона в год. Однокомнатные квартиры дошли чуть ли не до 4,5 миллионов, и после 2015 года начали возвращаться к реалиям жизни. Теперь цены на недвижимость более-менее близки к реальности, – рассказывает руководитель агентства недвижимости «Панорама» Анастасия Тиманани. –Скорее всего падение цен еще продолжится, но выборочно, не на всю недвижимость, а именно на неликвидную, которая не пользуется спросом».

Вместе с тем банки также начали осуществлять снижение по ипотечным кредитам. «Если сравнивать с прошлым годом, тогда ставка была 13-14%, а сейчас в среднем составляет 9-11%. Это существенное снижение», –делится Анастасия Тиманани.

«Я позиционирую покупку жилья, как сделку всей жизни. Если взять среднестатистического человека, то первая квартира, которую он покупает, это самая крупная сделка в его жизни. С этим вопросом надо обращаться к хорошим проверенным риэлторам, ведь сейчас больше 200 разных риэлторских агентств в Якутске. Конечно же, надо проверить самого застройщика, выбрать того, у которого отличная деловая репутация. Или же брать квартиру уже в стадии ввода в эксплуатацию»,– советует эксперт о том, как минимизировать риски при долевом участии в строительстве.

Дьулус БОРОЧКОВ